01設(shè)計(jì)理念
　　藝高酒店設(shè)計(jì)一直倡導(dǎo)一個(gè)酒店投資的設(shè)計(jì)理念
　　那就是“對(duì)租賃的物業(yè)，設(shè)計(jì)營(yíng)收指標(biāo)要求做到2年回本，對(duì)自建的酒店物業(yè)，設(shè)計(jì)營(yíng)收指標(biāo)要求做到6年回本”。

　　02為什么要2年回本
　　今天，我就給大家分享“投資酒店--租賃物業(yè)如何做到2年回本”。
　　——欲知2年回本？需先弄清楚為什么要2年回本？
　　首先市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，產(chǎn)品一般都有時(shí)效性，酒店也不列外，尤其是中國(guó)的酒店市場(chǎng)，酒店投資門檻不高，從業(yè)者多、競(jìng)爭(zhēng)激烈、發(fā)展快、更新迭代更快。

　　為什么我國(guó)的酒店產(chǎn)品多數(shù)虧本？
　　主要是拿來(lái)主義害了我們，盲目的學(xué)習(xí)和照搬國(guó)外的酒店投資管理和設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，
　　從而導(dǎo)致我們做出來(lái)的的酒店水土不服，問(wèn)題重重，大部分虧本和不賺錢。
　　比如我們套用了西方的酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和管理模式，
　　西方的酒店生命周期是幾十年甚至上百年，而我國(guó)的酒店平均生命周期長(zhǎng)則十幾年，短到三、五年。

　　西方的酒店多是自持物業(yè)，而我國(guó)的酒店多是租賃物業(yè)。
　　西方的酒店是行業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)營(yíng)管理，
　　都是專業(yè)人士在操控，投資者只管收益，
　　而中國(guó)的酒店是投資人說(shuō)了算，
　　靠的是市場(chǎng)機(jī)遇賺錢。
　　多數(shù)酒店就算請(qǐng)了國(guó)外專業(yè)管理公司，也逃脫不了虧本的命運(yùn)。他們也是不對(duì)酒店的贏利負(fù)責(zé)的。也沒(méi)有營(yíng)收保障！
　　國(guó)內(nèi)大部分的單體酒店，多是自我管理，更多的是經(jīng)驗(yàn)缺乏，措施不夠，專業(yè)深度不深…等多重原因，
　　阻礙了酒店的正常發(fā)展，從而造成惡性循環(huán)。

　　尤其是一些房企單位，國(guó)企單位投資不是以市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)的酒店，
　　擾亂了酒店市場(chǎng)，再加上一些其他居心不良的酒店經(jīng)營(yíng)和投資者的加入，讓本就是鹽堿地的酒店市場(chǎng)土壤更是雪上加霜，
　　酒店的經(jīng)營(yíng)與收益自然就是千差萬(wàn)別。

　　我們國(guó)家的市場(chǎng)更新速度，社會(huì)經(jīng)濟(jì)裂變的速度，社會(huì)新陳代謝的速度都比西方快很多，比如：
　　西方的錢包現(xiàn)在還在用，而我國(guó)早就不用了；
　　西方的ATM機(jī)還在用，而我們的早就淘汰了，別人比我們用的早，我們用的晚，用的時(shí)間短；
　　西方的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是騎自行車，而我們是開(kāi)小車在跑；
　　西方100多年前就發(fā)明了汽車，到現(xiàn)在還在用汽油做燃料，而我國(guó)民用汽車引進(jìn)車才三四十年，現(xiàn)在就不用汽油而用電池了或者是氫氣燃料了。
　　——所以兩種不同的速度，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不可能一樣，所以他們的模式不可能照搬。
　　西方雖然從工業(yè)革命之后就是前列，
　　但他們是烏龜，跑得很慢，
　　而我們是兔子，跑的很快，
　　西方資本主義，一切唯利是圖，
　　而中國(guó)是社會(huì)主義，集中力量辦大事，即有理想也有現(xiàn)實(shí)，辦事效率和速度要比資本主義高很多。
　　中國(guó)的酒店投資者以往都是靠市場(chǎng)機(jī)遇賺錢，等市場(chǎng)沉淀下來(lái)，酒店得靠科學(xué)設(shè)計(jì)，科學(xué)規(guī)劃，科學(xué)管理與精致服務(wù)賺錢。
　　目前，我國(guó)市場(chǎng)主流中端酒店多是以租賃物業(yè)為經(jīng)營(yíng)屬性的，
　　物業(yè)租金往往是較大的一塊固定成本，而且是每年遞增，
　　其次人員工資也是每年遞增，
　　物價(jià)也是每年遞增，
　　酒店的數(shù)量也是每年遞增，
　　而消費(fèi)者的消費(fèi)期望值則是越來(lái)越高……

　　經(jīng)過(guò)我們的多年觀察與分析，
　　最后發(fā)現(xiàn)，
　　留給我們的經(jīng)營(yíng)周期就只有酒店開(kāi)業(yè)后的2-3年時(shí)間！
　　我國(guó)的酒店產(chǎn)品要緊跟著中國(guó)的市場(chǎng)發(fā)展行情與節(jié)奏來(lái)設(shè)計(jì)才行，所以不能搞純美學(xué)作品，也不能搞拿來(lái)主義。
　　“如果投資的酒店
　　在2年內(nèi)不回本
　　隨著周邊新酒店的開(kāi)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的加入與加強(qiáng)，而自己的競(jìng)爭(zhēng)力卻在不斷減弱，經(jīng)營(yíng)壓力就會(huì)越來(lái)越大！
　　如果酒店產(chǎn)品好、經(jīng)營(yíng)得好”
　　回本還有希望
　　如果產(chǎn)品不好再加上經(jīng)營(yíng)得不好，回本往往就會(huì)變得遙遙無(wú)期！

　　一個(gè)酒店投資如果2年回本，
　　還有1-2年的理想賺錢周期，
　　酒店往后的收益就會(huì)形成良性循環(huán)，
　　投資與回報(bào)將會(huì)成正比。
　　如果4年回不了本，
　　那么這個(gè)酒店投資基本上算是失敗了！
　　酒店后期的經(jīng)營(yíng)就是惡性循環(huán)，投資與回報(bào)將成反比。
　　03租憑物業(yè)2年回本的基礎(chǔ)條件
　　首要條件：酒店要有一個(gè)好的原始基因
　　我把他歸納為“投資者對(duì)酒店的認(rèn)知”
　　在不計(jì)其數(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)際工作過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，就是酒店最終搞不搞得好？以后發(fā)展會(huì)怎么樣？
　　90%的原始基因取決于酒店決策者，他對(duì)該酒店的認(rèn)知程度
　　——將直接關(guān)系到酒店的投資成功或失?。?br/>

　　大部分的酒店投資人過(guò)分的強(qiáng)調(diào)自我的情懷和喜好與長(zhǎng)官意識(shí)，我的酒店我做主！根本不考慮酒店市場(chǎng)的產(chǎn)品屬性！
　　從而導(dǎo)致前期設(shè)計(jì)規(guī)劃不合理，
　　給酒店的后期經(jīng)營(yíng)造成巨大的傷害和損失。
　　后期的一切手段和努力在我看來(lái)雖然有些作用，
　　但都猶如隔靴撓癢，解決不了酒店投資失敗的結(jié)局，
　　也就是說(shuō)，酒店的成敗，取決于它的原始基因。

　　有些人覺(jué)得這句話不太好理解！這么說(shuō)吧，打個(gè)簡(jiǎn)單的比方，
　　這就好比一個(gè)人，在出生前的孕育期就已經(jīng)決定了他的智力、體力、精力、能力及以后的人生發(fā)展成就，這就是基因的重要性。
　　很多酒店前期,我們與酒店投資者一接觸，基本上就可以判斷出這個(gè)酒店以后的結(jié)局！
　　第二個(gè)條件：前期準(zhǔn)備要充分
　　設(shè)計(jì)到位
　　The design is in place
　　我認(rèn)為——投資者在租賃物業(yè)時(shí)，只要有七八成的把握，就應(yīng)先請(qǐng)酒店設(shè)計(jì)單位或?qū)I(yè)人士介入，前來(lái)熟悉物業(yè)、了解與分析市場(chǎng)，做好前期的準(zhǔn)備工作，一旦物業(yè)拿下來(lái)，就要馬上展開(kāi)設(shè)計(jì)工作。

　　產(chǎn)品設(shè)計(jì)要具有的落地性，并潮流，
　　做好開(kāi)源節(jié)流，投入合理，性價(jià)比高。
　　空間簡(jiǎn)潔、大方、舒適、氣場(chǎng)祥和溫馨，好賣、好管理，好維護(hù)，折舊小，維修少！
　　第三個(gè)條件：老板決策要快
　　業(yè)主在選擇施工單位、材料選型、選設(shè)備……等時(shí),做決策的時(shí)候，一定要果斷，快！
　　有些業(yè)主，選一個(gè)馬桶都會(huì)猶豫2個(gè)月，這種猶豫不決的拖沓習(xí)慣，往往會(huì)把酒店的建設(shè)周期拉得很長(zhǎng)，浪費(fèi)了很多時(shí)間成本和錯(cuò)過(guò)了一些盈利窗口期。

　　一個(gè)酒店的投資建設(shè)，要算時(shí)間成本和時(shí)間贏利的話，在租期內(nèi)盈利和在租期后贏利，這個(gè)賬一正一負(fù)算下來(lái)，他們的投資回報(bào)差距是非常大的，這才是真正的贏在或輸在起跑線上。
　　這種起點(diǎn)上的差距，直接關(guān)系到酒店以后的生存與發(fā)展。
　　第四個(gè)條件：工業(yè)化施工手段助力與賦能
　　這里指的是裝修模式的革命，目前我們公司提倡“模塊化施工與遠(yuǎn)程工程管理模式”，節(jié)省時(shí)間！讓酒店在租賃期內(nèi)就可以實(shí)現(xiàn)贏利！
　　這是我們確保酒店2年回本的一個(gè)重要指標(biāo)！

　　酒店新物業(yè)，物業(yè)業(yè)主給酒店的裝修免租期，一般都是6個(gè)月！按照我們公司提倡的模塊化裝修模式，
　　可以讓酒店在3個(gè)月內(nèi)開(kāi)張營(yíng)業(yè)，在免租期內(nèi)還有3個(gè)月左右的贏利時(shí)間。在此期間內(nèi)的贏利，沒(méi)有房租成本，利潤(rùn)是很高的。
　　如果裝修期超過(guò)8個(gè)月甚至更長(zhǎng)，
　　酒店的房租成本、以及裝修延期的時(shí)間成本、人工成本、贏利成本……
　　這個(gè)帳算下來(lái)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這一正一負(fù)、這里的營(yíng)收差是多么的驚人！

　　13117311187（微信同號(hào)）